딱 1년간 신청가능! 특례보금자리론!! 신청시 주의사항과 투자적 활용 방법

딱 1년간 신청가능! 특례보금자리론!! 신청 시 주의사항과 투자적 활용 방법

  1월 30일부터 특례보금자리론 신청 접수받는다. 좋지 않은 경기에 저리로 주택을 구입할 수 있는 자금을 대출해 주는 것은 많은 사람들에게 희소식이 분명하다. 하지만 특례 보금자리론에 대해 이것은 좋고 저것은 나쁘다는 평가들이 많고, 이전의 제도를 보완해서 실시하는 것이라 취지와는 다르게 오해되는 부분들도 많이 있는 것 같다.

  9억이 넘지 않는 주택에 대해서는 대출을 5억까지 해준다! DSR 개인 소득도 보지 않고 대출을 해준다! 현재는 7% 가까이 나오는 주택담보대출 금리를 4%, 5%로 해준다! 이러한 조건들은 원래의 충분한 의미를 외면한 단순한 생각으로 얼마든지 오해로 사용될 수 있다. 특례보금자리론만 믿고 집을 계약했다가 대출이 안 나와서 계약금을 날려버릴 수도 있다. 그래서 우리가 오해하기 쉬운 것들을 골라 주의사항으로 살펴본다. 아울러 투자자의 관점에서 볼 때 특례보금자리론이 가지고 있는 강점과 아쉬운 점, 그리고 투자적 활용 방법들도 함께 정리해 본다. 

1. 특례보금자리론을 이용 시 반드시 확인해야 하는 주의사항들

  가장 먼저, 특례보금자리론을 받을 수 있는 조건들을 오해해서 물적 정신적 피해가 발생할 만한 6가지 주의 사항들을 본다. 

  1) 주택 가격 9억 이하? 주택의 실제 시세를 확인하라

  주의 사항 첫 번째는 지원 대상 주택 가격 9억 이하라는 조건이다. 아주 쉽게 예를 들어서 8억 8천에 급매가 나와서 집을 구입하려 한다고 가정해 보자. 8억 8천이면 9억이 안되기 때문에 특례 보금자리 대출을 받을 수 있다 생각하고 계약을 하면 안 된다. 이는 특례 보금자리론이 말하는 주택 가격의 기준이 KB 시세이기 때문이다. 주택의 실제 시세는 먼저 KB 시세, 그다음에는 한국 부동산원 시세, 마지막으로 감정평가의 순으로 산출된다. 급매로 나온 주택의 가격은 8억 8천이지만 KB 시세로는 10억 이상일 수 있다.

  그런데도 불구하고 주택의 실세를 확인하지 않고 덥석 계약을 하고 계약금 10%, 8,800만 원을 입금하면 대출이 불가능하게 되어 낭패가 일어난다. 대출이 불가하니 집을 살 수 없고, 집주인은 계약파기 위약금으로 8,800만 원을 벌었다 할 것이다.

  2) 소득제한이 없다? 소득제한의 하한선이 사라졌다는 말이 아니다.

  소득 제한이 없이 대출이 가능하다는 조건은 아주 듣기 좋은 말이지만 쉽게 오해할 수 있는 말이라 조심해야 한다. 소득이 없는데도 대출을 해준다는 말은 너무나 좋은 말이다. 하지만 그렇지 않다. 특례보금자리론은 DTI를 본다. DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표이다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 판단되어 많은 대출을 받을 수 있다. 그러니 대출 신청자의 소득은 대출에 영향을 준다. 
  보금자리론은 “증빙소득”과 “인정소득”으로 DTI를 산출한다. 인정소득은 건강보험 납부 내역과 국민연금 납부 내역으로 소득을 환산한 것으로 3개월 평균으로 계산하는 것이다. 그러므로 보금자리론을 받으려면 미리 계획해서 인정소득 3개월치를 만들어야 한다. 아니면 증빙 소득자로도 가능하지만 이것은 까다로운 부분들이 있다. 이제까지 보금자리론은 소득 7천만 원의 제한이 있었지만 특례보금자리론에서는 이 제한이 사라졌다. 이것은 소득 상한에 대한 제한이 사라졌다는 의미로 연봉이 1억, 2억이어도 집값이 9억이 넘지 않으면 대출이 가능하다는 의미이다.

  3) 일시적 2 주택자도 신청 가능? 오해하면 안 된다. 

  대출의 조건으로 주택수는 무주택자와 처분을 조건으로 한 1 주택자만이 가능하다. 1 주택자인 경우에는 대환이라는 조건에서 기존 주택을 2년 안에 처분을 해야만 한다. 집을 구입할 때만 일시적으로 2 주택자로 인정해 주는 것이다. 그래서 집이 두 채인 사람이 한 채를 대환 하려는 목적으로 다른 집 한 채를 처분하는 조건으로 대출을 받지 못한다. 
  또한 소유하고 있는 집을 담보로 대출받으려 하는 보전 용도 대출은 임차인을 퇴거하는 목적에만 가능하다. 가령 생활비로 쓰려고 한다는 등의 다른 목적을 위한 대출은 가능하지 않다. 
 

  4) 누구나 5억 원까지 대출을 받을 수 있다?

  대출 한도가 최대 5억이라는 조건을 모두가 대출을 신청하면 5억 원을 받을 수 있는 것이라 생각하면 안 된다. 특례보금자리론도 LTV가 존재한다. 

  집을 사기 위해서 ‘주택담보대출’을 집값 대비받을 수 있는 비율을 LTV(주택담보대출비율)라 한다. 만약 5억 원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억 원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 것이다. LTV는 규제 지역과 비 규제 지역에 따라 %가 다르고, 아파트냐 기타 주택이냐에 따라 %가 다르다. 그러므로 무조건 5억 원을 다 빌릴 수 있다고 생각하면 안 되기 때문에 나의 조건에 따른 LTV의 비율을 확인해야만 한다. 
  단 규제지역에 있는 아파트더라도 실 소유자에 해당하시는 분은 70%를 인정을 해주고, 생애 최초 구입자는 LTV 80%, DTI 60%로 적용된다. 

  5) 만기 10년? 50년?

  특례보금자리론의 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 나눠져 있다. 여기서 40년은 만 39세 이하 혹은 신혼부부가 이용할 수 있고 만기 50년은 만 34세 이하 또는 부부가 이용할 수 있다. 
  만기를 어떻게 정하는가에는 정답은 없다. 만기가 길면 길수록 금리가 올라간다. 특례보금자리론에도 우대형의 경우 10년은 4.65%, 15년 4.75%, 20년 4.8%, 30년 4.85%로 만기가 길어질수록 금리가 올라가기 때문에 만기가 짧은 것이 좋다. 그런데 만기가 너무 짧으면 상황에 따라 DTI를 충족하기가 어려울 수 있어 30년 이상으로 길게 잡는 경우도 많다. 예로, 보금자리론으로 기존의 대출을 가지고 있는 사람이 다른 대출을 신청을 하려 할 때, 그의 기존 대출의 만기가 10년짜리 라면 다른 대출을 받으려 할 때 DSR(개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선)이나 DTI의 상태가 나쁘기 때문에 대출이 어려워질 수 있다. 

  6) 대출 실행까지 소요 시간이 30일 걸린다!!

  일반적으로 은행의 대출의 경우에 급한 경우는 일주일 안에 대출이 이루어지고 이보다 더 빨리 대출이 이루어지기 한다. 이러한 상황에 익숙해진 마음으로 특례보금자리론을 신청하면 게산 착오를 당할 수 있다. 특례보금자리론은 대출 실행까지 30일 정도가 소요된다. 만약 30일 내로 자금이 필요한 상황인데 특례보금자리론만을 바라보고 있으면 불상사가 생길 수 있다. 
 

2. 특례보금자리론에 대한 평가와 투자적 활용 방법  

  이상은 특례보금자리론을 자칫 오해해서 일어날 수 있는 부정적 사례들을 상정해서 주의 사항들을 살펴보았다. 이제는 특례보금자리론에 대한 일반적인 평가와 이 제도를 보다 더 잘 활용할 수 있는 투자적 방법들을 생각해 본다.     

 

  1) 정책상품 금리가 4%대... 아쉽다

  집 값 하락을 막고 실수요자의 이자 부담을 완화해 주고자 정부가 야심 차게 도입한 '특례보금자리론'에서 가장 크게 아쉬움으로 지적되는 부분은 4%대의 금리 수준이다. 자금시장 경색이 완화되고 정부가 대출금리 인상 자제령을 내린 만큼, 은행권 대출금리가 다시 크게 올라갈 가능성은 적은 상황이다. 게다가 경기침체 우려가 깊어지는 가운데 금리 상승세가 정점을 찍었다면 금융권 변동금리가 더 낮아질 가능성도 있다. 이렇게 상황을 분석한다면 대출 금리 4%대는 별 실익이 없다는 평가가 커지는 추세이다. 그러므로 특례보금자리론을 제2의 용도로 사용하는 지혜가 필요하다. 

  2) 중도상환 수수료 양방향 면제

  이번 실시되는 특례보금자리론의 조건 중에서 가장 높은 점수를 받는 부분이 “중도상환 수수료 양방향 면제”이다. “중도상환 수수료 양방향 면제”는 내가 가지고 있는 대출을 특례로 바꿀 때 대출에 대한 중도 상환수수료가 면제가 되고, 특례보금자리론을 다른 다른 상품으로 대환 할 때 중도 상환수수료가 면제되는 것을 말한다. 
  그래서 업계 관계자들은 특례보금자리론을 신청하기 전에 인터넷은행을 포함한 은행별 주담대 상품 금리 비교를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 입을 모은다. 일단 특례보금자리론을 받아놓은 뒤 이후 비교금리, DSR조건 등을 따져 은행 주담대 상품으로 갈아타는 방법을 사용할 수 있다 조언한다.
  또한 이런 방식으로 사용도 가능하다. 중도상환수수료가 없기 때문에, 임차인 전세반환대출 용도인 경우 최대 혜택을 볼 것으로 판단된다. 5억 이하 전세금을 반환해야 하는데 쉽게 임차인을 구하지 못했다면, 특례보금자리론을 이용해 대출을 받아 내보내고, 새 세입자를 구해 대출을 상환하는 것도 아주 좋은 이용 방안이라 할 수 있다.

  3) 디딤돌과 특례 보금자리론의 결합

  특례보금자리론의 좋은 점으로 손꼽히는 것이 디딤돌과 결합이 가능한 점이다. 디딤돌 플러스 보금자리론이 가능하다. 디딤돌의 강점은 금리가 2%-3% 정도로 정말 좋다는 것이다. 그래서 디딤돌을 충분히 이용하고 플러스 보금자리론 이용하면 금리 면에서 많은 혜택을 볼 수 있다.

  4) 특례보금자리론, 수도권보다 지방에서 더 유리하다

  특례보금자리론 집 값 상한이 9억 원으로 책정되었다는 것은 소득기준을 떠나 서울에 내 집 마련을 하고 싶은 실수요자들 중 일부는 특례보금자리론을 이용할 수 없다는 의미를 가진다. 서울에는 9억 이하의 아파트가 34%에 불과하기 때문이다. 그래서 대출을 결정짓는 집 값 9억 원에 대한 판단 기준을 'KB시세'로 잡은 결정은 현실을 반영하지 못한 것이라 지적되고 있다. 그렇다면 특례보금자리론은 비교적 집 값이 저렴한 지방에서 유용성이 크게 된다. 이점을 잘 기억하고 지방 부동산 거래에 활용하는 것도 지혜라 할 수 있다. 

3. 기타 사항과 마무리

  1) 오피스텔이나 생활형 숙박시설은 대출이 불가능하다. 
  2) DTI 총 대출 한도가 좀 부족하다면 부부의 연봉까지 더해서 계산할 수 있다.
  3) 신청했을 때와 대출을 실행할 때 금리가 다를 경우 둘 중에 더 낮은 금리를 적용한다.
  4) 특례보금자리론 신청 방법은 한국주택금융공사 홈페이지 혹은 늘 스마트 주택 금융 앱을 통해서 직접 신청 가능하다.

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  현재로는 대체로 지켜보자는 관망세가 우세한 것으로 보인다. 하지만 1년 간만 시행되는 제도라 어느 정도 시간에 맞는 판단이 요구된다. 이 제도의 장단점을 잘 분석하고 투자적 활용 방안을 더 많이 모색하는 것이 현재로는 적절한 태도라 보인다. 아무쪼록 레버리지를 잘 이용해서 내 집 마련은 물론 수익 창출에도 좋은 기회가 되기를 바란다. 

출처=한국주택공사