이젠 안 헷갈린다!! 특례보금자리론의 “체증식상환방식” 전략적으로 이용하기!!

이젠 안 헷갈린다!! 특례보금자리론의 “체증식상환방식” 전략적으로 이용하기!!

  올해 연초부터 부동산 시장이 1년 간만 한시적으로 실행될 ‘특례보금자리론’ 뉴스로 뜨겁다. 이것은 기존 주담대(주택담보대출) 보금자리론에 대출 한도 완화 등 혜택을 추가한 것으로 저렴한 금리로 서민들의 내 집 마련의 꿈을 실현하는 데에 많은 도움이 될 것으로 보인다.
  그런데 특례보금자리론의 돈을 갚는 상환 방식으로 논란이 일어나고 있다. 이는 기존 은행에서 대출 시 사용되던 빚 갚는(상환) 방식과 다른 방식을 채택했기 때문이다. 특례보금자리론의 상환 방식은 크게 3가지로 분류된다. “원금균등상환”, “원리금균등분할상환”, “체증식상환”인데, 이중 마지막 방식이 특례보금자리론에서 새롭게 채택한 방식이라 많은 사람들이 그 장점과 단점을 잘 몰라 어렵다 말하고 있다. 이것은 부동산이나 금융에서 사용되는 용어들이 일반인들에게는 생소한 상황에서 별로 어렵지 않은 것을 어렵게 말해서 비롯된 것이라 생각한다. 말만 어렵지 내용은 별로 어렵지 않아 차근차근 따져보면 누구나 특례보금자리론을 통해서 원하는 대출을 이용할 수 있다. 이에 상환 방식들의 핵심을 압축 요약해서 정리하고, 특히 체증식상환을 투자적인 마인드에서 전략적으로 이용할 수 있는 방법을 제시하겠다.

1. 기존의 세 가지 대출금 상환 방식 핵심 요약

  일반적으로 대출을 갚는 방식은 ‘원금 균등 상환’, ‘원리금 균등 상환’, ‘만기 일시 상환’ 세 가지로 구분된다. 이것 외에 다른 상환 방식들이 있지만 이것이 가장 대중적으로 사용된 방식이다. 

대출금 상환방식 별 장단점. 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환 (자료출처=중앙일보)

  1) 원금균등상환 방식

  원금(을) + 균등하게 나누어서 + 상환(갚는) + 방식이다. 원금에서 이자가 계산되는 것이므로 매달 원금을 갚아버리면 이자도 그에 비례해서 점점 적어지게 되는 방식이다. 

  이 방식은 원금과 이자를 모두 갚아나가기 때문에 초기 부담이 큰 대신 돈을 갚아가면 갚아갈수록 납부해야 하는 이자와 상환액이 줄어들어 세 가지 상환 방식 중에서 총액은 물론 이자 부담이 가장 적은 장점을 가지고 있다.

  여유자금이 있는 경우에 추천할 수 있고, 반대로 당장 원금까지 함께 갚을 만한 여유가 없다면 비추하는 방식이다. 또 이 방식은 매월 갚아야 할 상환액이 계속해서 바뀌기 때문에 지출 계획을 세울 때 번거롭지만 갚을 금액이 계속해서 줄어드는 것을 보면 오히려 즐거울 수도 있다. 

  2) 원리금균등상환 방식

  원(금) + 리(자) + 균등하게 나누어서 + 상환(갚는) + 방식이다. 아주 쉽게 말하자면 원금과 이자를 모두 합한 총액을 상환 기간으로 나누어 매월 일정액을 갚는 방식이다. 앞의 방식에 비해 이자가 많지만 매달 갚는 금액이 같기 때문에 아무래도 신경이 덜 쓰이고 돈을 더 계획적으로 운용할 수 있다. 일반적으로 오랜 기간 대출을 갚아나갈 때 가장 많이 사용되는 방식이다. 

  3) 만기일시상환 방식

  (이자만 내다가) 만기에 + 일시(한꺼번에) + 대출 원금 전액을 상환(갚는) + 방식이다. 예를 들어 1억 원을 3년 동안 빌렸다면 매달 이자만 내다가 마지막에 원금 1억 원을 갚는 방식이다. 이 방식은 만기까지는 원금을 하나도 갚지 않고 이자만 갚기 때문에 부담이 적지만 만기 때는 목돈 1억 원이 필요하며, 원금에 대한 이자가 계속해서 살아있기 때문에 이자를 가장 많이 내는 방식이다. 

2. 1억 원을 같은 이자, 같은 기간으로 빌렸는데 나는 1500만 원이나 싸다!!

  빌린 돈을 갚는 방법을 하나로 하면 되지 뭐 하려고 이렇게 복잡한 방식을 만들었나 묻고 싶을지 모른다. 여러 이유가 있겠지만 돈을 빌리고 갚는 입장에서는 같은 액수의 돈을 빌리더라도 나중에 갚을 때 보다 적은 액수로 그리고 내가 갚기에 편한 방식이 있다면 그것들 선택할 것이다. 바로 이 이유 때문에 다양한 상환 방식이 생겨난 것이다. 그래서 비록 대출원금, 상환기간, 금리 등 조건이 동일하더라도 상환 방식에 따라 은행에 내야 하는 이자 총액이 달라진다.

대출 상환방식에 따라 다른 이자 예시(출처=중앙일보)

  위 그림에서 볼 수 있듯이 대출원금 1억 원, 상환기간 10년(120개월), 금리 연 3%의 동일한 기준으로 대출한다 해도 상환 방식에 따라 내야 하는 이자는 만기일시상환 방식은 3,000만 원, 원금 균등 분할 상환 방식은 1,513만 원, 원리금 균등 분할 상환 방식은 1,587만 원을 내게 되어 무려 1500만 원 정도가 차이 난다. 

3. 특례보금자리론의 체증식 상환 방식 핵심 요약

  이번에 발표된 특례보금자리론에는 위에서 살펴본 세 가지 상환 방식에서 만기일시상환 방식이 빠지고 체증식 상환 방식이 채택되었다. 체증식 상환은 순서대로(체) + 증가하는(증) + 상환(갚는) + 방식이다. 아마 이 설명을 듣고 이해된다 하는 사람은 거의 없을 것이다. 그래서 쉽게 이해하기 위해 그림을 본다. 

  이 방식은 초기에 상환하는 이자는 많고 원금이 적지만, 회차가 늘어날수록 원금의 비율이 증가하고 이자의 비율은 줄어드는 방식이다. 이 방식은 지금 당장 목돈 마련이 어려운 사회 초년생이나 신혼부부들에게 초반에 상환금을 적게 내면서 저축이나 투자를 통해 점점 자산을 늘려갈 수 있는 여유를 주기 위해 고안된 것이다. 

  1) 체증식 상환 방식과 다른 상환 방식을 비교

  특례보금자리론의 체증식 상환 방식의 특징을 단도직입적으로 가장 잘 보여주는 것은 매달 갚아야 하는 금액을 비교하는 것이다. 주택금융공사의 계산에 따르면 40년간 3억 원을 4.8% 고정금리로 나눠 갚을 경우 원금균등상환방식의 총이자액은 2억 8800만 원이다. 원리금균등상환의 총이자는 3억 7520만 원이고, 체증식상환 총이자는 4억 1344만 원으로 이자의 차이가 엄청나다.

보금자리론 대출 상환방식 비교(출처=주택금융공사)

  원리금균등상환방식은 이자와 원금을 균등하게 나눠 만기일까지 상환하는 방식으로 매달 납부금이 동일하다. 하지만 원금균등상환보다는 이자를 더 낸다. 체증식상환방식은 초기 원금을 상환하지 않다가 후반부로 갈수록 원금 상환 비율이 증가하는 방식이기에 이자 부담액이 가장 많아 원금균등분할상한 방식과 비교하면 이자가 1억 2487만원의 차이가 난다. 

 

  2) ‘원금균등’ vs. ‘체증식’ 어느 쪽이 더 유리할까?

  내야 하는 총액으로 보면 원금균등방식과 체증식 방식은 비교가 안된다. 하지만 실제로 대부분의 사람들이 원금균등상환과 체증식상환방식 중 어떤 것이 더 유리한가를 놓고 망설인다. 이는 두 방식이 가지고 있는 장단점이 달라서 대출을 이용하는 사람의 상황과 대출로 이득을 보려는 전략에 따라 득실의 결과가 달라지기 때문이다.
  군말 필요 없이 단도직입적으로 말하면, 체증식은 총이자부담액이 원금균등상환 방식의 1.5배에 이르고, 사회초년생이 대출을 받더라도 은퇴할 시기에 가장 많은 원리금 부담이 발생하기 때문에 체증식 상환을 만기까지 유지하려는 생각은 전략적이지 못하다는 지적이 많다. 이와 달리 집을 구입해 원리금을 적게 갚다가, 5~10년 안에 아래와 같은 계획을 가진 전략가에게 체증식은 유리하다. 

  ▲ 적어도 10년 안에 구입한 집을 팔고 원금을 상환할 계획
  ▲ 중도 상환수수료가 발생하지 않는 시점부터 원금을 많이 갚아나갈 계획
  ▲ 5~10년 안에 또 다른 혜택이 있는 대출 상품으로 갈아타는 대환대출 계획

  일반적으로 인플레이션에 의해 돈의 가치는 시간이 갈수록 점점 떨어진다. 쉽게 말해 우리 어릴 때 호떡 값과 지금의 호떡 값은 비교가 안될 만큼 비싸졌다. 이것으로 돈의 가치는 시간이 갈수록 떨어진다 말하는 것이다. 그래서 10년~20년 뒤에 내게 될 원금의 가치는 현재보다 많게는 몇십 퍼센트 이상 낮아질 수 있으므로 고정 금리라면 큰돈은 나중에 내는 것이 이득이다. 주택담보 대출의 경우, 대출 금액이 크고 대출기한 또한 30~35년으로 매우 길기 때문에 그 기간 동안 돈의 가치는 점점 떨어지고 연봉은 점차 증가한다면 원금을 늦게 갚는 것이 더 유리하다. 물론 변수도 고려해야 한다. 집을 되팔기 원하는 시기에 집값이 하락하거나, 집을 팔기 어려울 만큼 주택 시장이 침체했을 경우는 불리하다.
  원금균등상환방식은 대출을 받자마자 원리금 상환 부담이 높은 것이 단점이다. 하지만 지출되는 이자를 아끼고 싶거나, 구입한 주택에 평생 또는 장기 거주할 생각이라면 다른 방식보다 이자부담이 적어 유리한 방식이다. 그리고 돈을 버는 상황이 현재부터 이자 상환부담이 높은 5~10년 간은 안정적이고 높지만 그 이후에는 불확실하다 생각되면 선택할만한 방식이다. 
  원금균등상환 방식은 꾸준한 수익이 있을 때, 원리금균등상환 방식은 매월 고정금액을 갚아나가길 원하면서 월급이 일정한 직장인에게, 체증식상환방식은 만기일까지 자금을 자유롭게 사용하고 싶거나 수익성 있는 투자를 계획한 경우에 적합하다.

4. 특례보금자리론의 체증식 상환 방식을 전략적으로 이용하기

  앞에서 언급한 것은 이론적인 것으로 특례보금자리론의 체증식 상환 방식을 선택할 경우에 만들어 놓아야 하는 전략적 포인트를 알기에 쉽지 않다. 그래서 실제적인 계산 수치를 가지고 전략적 포인트를 알아본다.

  1) 적절한 시기에 대환대출 계획을 세워라

  원금 5억, 40년 만기, 대출금리 5%로 체증식 대출을 할 경우 산출되는 금액(오른쪽의 표)을 가장 많이 이용되는 원리금균등으로 대출 시 산출되는 금액(왼쪽의 그림)과 비교해 보면 체증식 상환 방식을 택할 경우 반드시 유의해야 할 사항이 눈에 띈다.

  원리금균등식으로 비슷하게 원금 5억, 만기 30년, 대출금리 3.3%로 대출을 할 경우 매달 2,189,776원을 내야 한다. 

  그리고 특례보금자리론의 체증식 상환 방식으로 계산하면 대략 4년-5년 사이에 원리금균등식으로 매달 지출되는 금액보다 지출액이 많아진다는 것을 확인할 수 있다. 그러다가 10년 후(120개월)를 보면 체증식 상환 방식의 잔금은 483,134,991원이 남는다. 이것을 원리금균등식으로 10년 동안 대출을 갚고 남은 잔액 384,349,713원과 비교해 보면 잔금에서 거의 1억 정도 차이가 발생한다. 

체증식 40년 금리 5% 120회 납입 후 대출잔액 4억 8천
원리금 30년 금리 3.3% 120회 납입 후 대출잔액 3억 8천

  그러므로 특례보금자리론의 체증식 상환을 선택한 후 빠르면 4년-5년 사이에 아니면 적어도 10년 내에 대출을 갚고 다른 대출로 갈아타는 대환대출 계획을 명확히 세우는 것이 부동산 자산을 늘리고 부채가 주는 부담을 줄이는 방안이 될 것이다. 체증식은 10년-20년 넘어가면서 월상환액 및 대출이자가 점점 더 커진다. 그러므로 이점을 반드시 유의해야만 한다.

​  2) 금융감독원 포털 사이트 ‘파인’ 이용하여 대환대출 정보 찾기

  그러면 나에게 알맞은 대화대출 정보는 어디에서 찾을 수 있을까? 대환대출은 현재 이용하고 있는 대출보다 낮은 금리의 상품으로 대출을 옮기는 방법으로 아주 지혜로운 방법이다. 특히 특례보금자리론의 체증식 상환 방식은 기존의 주택담보 대출에 비해 높은 금액을 빌려주고, 중도상환수수료와 같은 전환 비용이 없기 때문에 대환대출로 이용할 수 있는 아주 좋은 조건을 가지고 있다. 단, 금리가 상승하는 시기에는 대환대출이 큰 의미가 없기 때문에 금리의 흐름을 수시로 파악해 두는 것이 중요한 과제이다.

  대환대출 정보를 알아보려면 9개 카테고리별로 다양한 금융정보를 찾아볼 수 있는 금융감독원의 금융소비자 정보 포털 사이트 “금융상품 한눈에” 이용을 추천한다. 

출처=금융감독원 금융상품 한눈에 홈페이지

  ‘금융상품 한눈에’에는 내게 맞는 주택담보대출, 전세자금대출, 개인신용대출 등 여러 금융권역에서 제공되는 상품을 비교 조회할 수 있다. 금융소비자 입장에서 공신력 있는 금융 제도와 상품에 대한 정확한 정보를 찾을 수 있기 때문에 대출을 전략적으로 사용하는 데에 아주 유용하다.

금융상품 통합 비교공시 시스템

 

   주택담보대출은 개인의 신용상황이나 소득의 수준에 따라 대출이 가능한 신용대출보다 훨씬 수월하게 돈을 빌릴 수 있는 좋은 제도이다. 게다가 이번에 발표된 특례보금자리론은 더욱더 서민의 상황에 적합도록 변화되어 훨씬 더 유용하다. 하지만 아무리 좋은 것이라도 상황에 맞게 사용해야 하는 것이기에 선택이 쉽지 않다. 특히 돈을 빌리는 것보다 갚는 것이 서민의 입장에서는 더 중요한 일이기에 대출금 상환방식에 대한 이해는 필수적인 지식이다. 하지만 일반인에게는 낯선 표현으로 설명하는 정보들 뿐이라 쉽게 정리를 해봤다. 필요한 분은 대출 계획을 잘 세워서 내 집 마련의 꿈을 이루기를 바란다.