특례보금자리론 200% 활용하기 : 특례보금자리론 + 디딤돌 대출의 환상적인 콜라보 전략

특례보금자리론 200% 활용하기 : 특례보금자리론 + 디딤돌 대출의 환상적인 콜라보 전략

  정부에서 1월 30일부터 '특례보금자리론' 실행을 공포하자 특례보금자론이냐? 디딤돌이냐?로 논의는 물론 전문적인 부동산 블로그나 카페에서는 문의가 빗발치고 있다.
  대출금리가 낮지만 지원한도도 낮은 디딤돌 대출 vs 소득무관, 지원한도가 높지만 기본대출금리가 디딤돌보다는 높은 특례보금자리론. 두 개의 주담대는 비슷한 듯 다르기 때문에 여러모로 따져보기 위해 질문이 쇄도하는 것은 자연스러운 현상이다. 하지만 A vs B와 같은 질문은 시각을 달리 할 필요가 있다. 달리 표현하자면 그런 식으로 고민하는 것은 바람직하지 않다. 특례보금자리론과 디딤돌은 사실 A + B의 관계로 보는 것이 더 좋은 방법이기 때문이다. 이렇게 보면 이번에 시행되는 특례보금자리론을 200% 이상으로 활용할 수 있는 비책이 나오기 때문이다. 
  이것은 사실 소수만이 아는 비법은 아니다. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 다 아는 방법인데, 실제로 수요의 현장을 보면 주담대로 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들 중에 이것을 몰라서 망설이는 사람들도 많은 것으로 보인다. 특례보금자리론과 디딤돌을 연결하면 환상적인 콜라보 전략이 나온다. 

1. 디딤돌 대출과 특례보금자리론 동시에 받을 수 있다.

  거두절미하고 단도직입적으로 말하면 두 상품의 지원 요건을 모두 충족하는 경우라면, 1개의 주택을 구입할 때 디딤돌 대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있다! 하나의 주택을 담보로 상대적으로 대출금리와 지원한도가 낮은 디딤돌의 한도까지 대출을 받고, 만약 그 한도가 부족한 경우 특례보금자리론으로 나머지 필요 금액만큼 신청할 수 있다.
  디딤돌대출은 주택 가격 5억 원 이하, 부부합산 연 소득 6000만 원 이하 등의 조건을 갖고 있다. 상대적으로 대출 금리가 낮고 지원 한도가 낮은 디딤돌부터 먼저 한도를 가득 채 대출을 받은 뒤, 부족한 금액에 대해 특례보금자리론을 신청하면 된다. 아래와 같은 단계를 생각하면 된다.

  1단계 : 정확하게 대출 액수를 산정한다.
  2단계 : 디딤돌과 특례보금자리론 동시 이용 가능한지 확인한다.
    (디딤돌 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 부부합산 연 소득 6천만 원 이하 등)
  3단계 : 디딤돌부터 한도까지 대출을 만든다
    (일반 : 2.5억 원, 생애 최초 : 3억 원, 신혼가구 : 4억 원, 2자녀 이상 :3.1억)
  4단계 : 디딤돌로 부족한 자금을 특례보금자리론으로 나머지 금액만큼 신청한다.

  가장 먼저 정확하게 얼마 정도의 대출이 필요한지 산정해 보고, 디딤돌 대출에서 대출 최대한도를 체크한 후 부족한 한도는 특례보금자리론으로 이용하는 방법이다. 
  만약, 4억을 대출받기 원한다면, 2.15%에 디딤돌대출 일반 2억 5천만 원, 4%에 특례보금자리대출 1억 5천만 원을 계산하는 것이다. 이 경우 2억 5천만 원에 대해서는 연 1.85% 이자를 절감해서 연 460만 원 정도를 아낄 수 있다.  신혼부부의 경우 디딤돌로 4억을 대출받으시면 무려 연 740만 원 정도 절감이 가능하고, 추가 우대에 해당된다면 더 많은 이자를 절감할 수 있다.

2. 1%의 이자 절감! 1년이면 360만 원!!  

  특례보금자리론의 금리가 여러 가지 우대조건(저소득청년, 신혼가구, 미분양 주택 등)에 해당하지 않으면 '일반형'으로 금리가 4%대에 이른다. 이것은 시중 금리랑 약 1% 정도 차이가 나는 상황이다. 그래서 특례보금자리론의 금리가 아쉽다는 평가를 많이 한다. 아마도 부동산 재테크에 별로 관심이 없는 분들은 “겨우 꼴랑 1%?”라고 고개를 흔들지 모른다. 1% 더 줄이려고 디딤돌을 신청하고, 특례보금자리론을 신청하는 일을 해야 하나 생각할지도 모른다.

  하지만 이 생각은 대출 금리 1%를 숫자로 환산해 놓고 보면 금세 사라진다. 대출금 단위가 억대이고, 연 개념으로 20-30년의 장기간을 계산해 보면 금리 1%가 얼마나 우리 주머니를 가득 채우고도 남는 돈인지 확인할 수 있다. 
  특례보금자리론 최대 금액인 5억 원까지 대출을 30년 만기 원리금 균등 조건으로 받을 경우 5%대 금리는 월 상환 이자액이 268만 원이지만, 4%대 금리의 월 상환 이자액은 약 238만 원이다. 1 달이면 30만 원 차이가 나고, 1년이면 360만 원 차이가 나고, 10년이면 3600만 원, 20년이면 7200만 원이나 차이가 난다. 

3. 마치며

  이전에 활용되던 디딤돌대출에 특례보금자리론이 추가되어 대출을 이용하고자 하는 입장에서는 보다 많은 돈을 저렴하고 편리하게 이용할 수 있는 길이 열렸다. 그리고 두 주담대를 잘 활용할 수 있는 방법들을 나누면 부동산에 관심이 없던 사람들도 주담대를 200% 활용할 수 있다. 그래서 대출을 통해 부동산에 대한 문제를 해결하고 바람을 성취하고자 하는 모든 사람들의 소망이 다 이루어졌으면 좋겠다.