모르면 나만 손해! 후회해도 소용없다!! “하루차 전세사기” 방지하는 두 가지 방법

모르면 나만 손해! 후회해도 소용없다!! “하루차 전세사기” 방지하는 두 가지 방법

  아잼마는 20여 년 전 너무나 뻔한 것인데 사기를 당해 한 번에 100만 원을 날린 일이 있다. 지금 생각해도 욕이 나오는 것은 사기꾼이 아니라 나 자신에게다. 너무나 바보 같고, 멍청해서 생각만 해도 부끄러운 일이었다. 아내는 그 일에 대해 단 한 마디도 하지 않았는데 어쩌면 남편이 너무나 멍청해서 언급을 하면 상처받을까 조심했지 않나 생각할 정도이다. 요행을 바라지 않는 상식적인 마음 자세와 금전적이거나 정신적으로 큰 손상이 될만한 부분에 대해 미리 예방적 지식을 가지고 있는 것은 사기와 같은 억울한 일을 당하지 않고 세상을 살아가는 가장 기초적인 준비가 아닐까 한다. 
  우리가 피해야 할 사기 중에서 반드시 대비를 해야 하는 분야는 많다. 하지만 동에 대한 것은 필수 분야이고, 그중 전세와 같이 거액이 요구되는 계약은 아무리 많이 준비를 해도 부족하다 할 것이다. 특히 경제적 사정이 어려운 요즘 더욱더 기승을 부리는 사기가 있다고 한다. 전세와 관련된 사기로 “하루차 전세사기”라 부르는 것이다. 

 

1. 하루차 전세사기

​  뭐 이런 것이 있나 하겠지만 이것은 사기꾼들에게는 아주 잘 알려진 수법이다. 이 사기는 현행 임대차보호법의 맹점을 잘 알고 있는 사기꾼의 수법으로 어찌 보면 법을 올바로 알지 못하는 우리의 책임이라고도 할 수 있는 사기이다. 현재 임대차보호법으로 보면 전세 계약을 맺을 경우 ‘전입신고’ 후 임대차계약서에 ‘확정일자’를 받으면 대항력이 생겨 집에 문제가 생길 시 세입자가 그 어떤 채권자보다 먼저 보증금을 되돌려 받을 수 있는 권리가 있는 것으로 아잼마는 알고 있었다. 그래서 전세 계약을 하고 이사를 하게 되면 가장 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다고 알고 있었다.

 

  하지만 임대차보호법에는 사기꾼들이 이용할 수 있는 개구멍이 있다. 그것은 “임대차보호법 상의 대항력”은 ‘전입신고를 하고 확정일자를 받은 날의 다음 날 0시’에 효력이 발생하지만, “근저당권 설정”은 등기를 접수하면 곧바로 발생하기 때문에 전입신고로 확정일자를 받는 것과 근저당권 설정이 동시에 이루어지면 근저당권이 먼저 순위가 되어 세입자의 재산이 보호받지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 이것을 이용해서 사기를 치는 것을 “하루 차 전세 사기”라 하는 것이다.
  매스컴에 소개된 사례 하나를 예로 들어본다. 이것은 2020년 반포에서 발생한 아파트를 매수 사례이다. A 씨가 집주인 B 씨로부터 보증금 12억 5천에 2년간 전세 계약을 했다. A 씨는 보증금을 보호받기 위해 재빨리 전입신고도 하고, 확정일자를 받아두었다. 그런데 사기꾼 B 씨는 A 씨가 전입신고를 한 날 전세를 준 아파트를 담보로 은행에서 대출하고 25억 8천만의 근저당권을 설정했다. 불행히도 B 씨에게 경제적 문제가 생겨 전셋집의 주인이 바뀌게 되었고, 이를 전혀 모르던 A 씨는 전입신고와 확정일자를 받았음에도 우선순위에 밀려 돈을 한 푼도 받지 못하게 된 일이다. 마른하늘에 날벼락이라는 말이 딱 이 경우일 것이다. 이런 일을 당하고도 제 정신일 사람이 있을까 생각만 해도 끔찍하다.

2. 특별한 예방 방법이 없어 모르면 나만 손해! 후회해도 소용없다!!

  그럼 이를 예방할 법은 없는 것일까? 현행 법으로는 이런 사기를 예방할 방법으로 특별한 것이 없고 단지 방지할 수 있는 몇 가지 꿀팁만이 있다. 그중 가장 많이 알려진 방법은 계약과 확정일자를 받은 다음 날 보증금을 주는 방법이다. 계약과 전입신고를 하고 확정일자를 받은 다음 날 등기부등본을 확인하고 보증금을 지급하는 방법이다. 하지만 이것은 충분한 상호 협의를 해야 하기 때문에 실제 가능성 여부가 불투명한 것이 사실이다. 계약과 동시에 보증금을 지불하는 것이 상식인데, 다음 날 보증금을 지불한다 하면 집주인은 기분이 나쁘고 이상하다 생각해서 거부할 것이기 때문이다. 그러므로 세입자의 입장에서는 하루차 전세 사기를 방지할 방법이 거의 없기 때문에 보다 확실한 대책 마련이 시급한 실정이다.
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3. 하지만 하루차 전세 사기를 방지할 도구들이 있다.

  하지만 미리 알고 준비하면 하루차 전세 사기를 방지할 수 있는 도구가 전혀 없는 것은 아니어서 다행이다. 여기에서는 크게 두 가지를 소개한다. 

  3-1. 세입자 지키미 임차 in 어플 이용하기 

  가장 먼저 소개하는 것은 세입자 지키미 임차 in 어플이다. 이것은 무료로 제공되는 핸드폰 애플리케이션으로 부동산 전문가가 전세사기 피해를 막기 위해서 개발한 앱이다. 누구나 쉽게 이용할 수 있도록 편리한 서비스를 제공하고 있어 세입자 입장에서는 가장 간편하면서도 사용이 용이한 수단이다. 이 어플에는 여러 가지 기능이 있는데, 그중 하루차 전세 사기에 가장 필요한 기능이 “등기부등본 변동사항 즉시 알림”기능이다. 
   
  1) 등기부등본 변동사항 즉시 알림
  이 기능은 전세계약 기간 중에 임차인에게 통보하지 않고 이루어지는 등기부 상의 변동 사항을 체크해 주는 기능이다. 실제로 집주인이 바뀌었다는 사실을 따로 알려주지 않으면 세입자들은 전세계약 후 만료될 때까지 알 수 없다. 이런 어려운 사정을 위해 임차 in 대항력 지킴이는 변동사항에 대해서 체크하고 알려주고 기본 권리분석 서비스도 무료로 이용 가능하게 해 준다. 특히 이 기능은 세입자에게 계약일로부터 대항력이 생기는 사이에 사기꾼이 등기부등본상 근저당권 설정​을 할 경우에 앱 푸시 알림 메시지로 즉시 변동 사항을 알려주어 세입자가 사기에 넘어가지 않도록 도와준다. 
  이외에도 이 어플은 몇 가지 중요한 기능을 가지고 있다. 여기에서는 대략적인 설명만 한다. 

  2) 깡통전세 의심 이력 조회
  이것은 이전에 깡통전세 의심 사례가 있는지 깡통전세 위험은 없는지 판독해 주는 서비스이다. 최근 수년간 동일 주소지의 건물 전체 가구의 매매가와 전세가를 비교하여 전세보증금이 매매가와 동일하거나 그 이상인 경우 깡통전세가 의심이 된다 알려준다. 깡통전세는 매매 가격보다 전세 가격이 높거나 70% 이상의 비정상적인 금액으로 계약이 이루어지는 경우를 말한다. 깡통전세는 집주인의 고의적 사기 정황이 강한 경우로 매우 위험할 수 있기 때문에 피하는 것이 전세 사기를 예방하는 방법이다. 

  3) 상습적 보증금 미반환 임대인 찾기
  이 기능은 상습적으로 전세보증금을 돌려주지 않는 ‘악성 임대인’을 찾아내는 서비스이다. ‘악성 채무자 명단공개법’에 의해 인적사항을 공개하자는 의견이 법으로 시행되어 리스트가 공식적으로 공개되게 되었다. 임차 in 어플은 제보를 통해서 작성된 악성 임대인 리스트를 제공받고 전세 사기의 위험이 있는지 없는지를 판단할 수 있도록 도와준다.
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  4) 중개사등록조회
  이 기능은 무등록, 무자격 중개업자의 불법행위로 인한 피해가 수시로 발생하고 있는 점을 감안하여 중개업자의 명함 정보를 바탕으로 중개사를 등록조회하는 기능이다. 이것으로 무등록자의 불법 중개행위로부터 세입자는 보호를 받을 수 있다. 

  5) 상대방의 신분증 진위 여부를 판별
  또한 임대차계약 시 상대방의 신분증 진위 여부를 판별해 준다.  

  6) 확정일자 및 임대차 신고 가능
  이사 후 가장 중요하면서 또 번거로운 업무인 확정일자 및 임대차 신고를 관할 주민센터 방문 없이 부동산 어플 임차 in에서 무료로 진행할 수 있다. 
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  7) 부동산 계약 전부터 퇴거 시 스케줄 관리
  또 중요 기능으로 계약서를 찍어서 업로드해 두면 계약 만료일까지 계산하여 계약 갱신 요구권과 임차인 권리를 앱 푸시로 모두 받아 볼 수 있는 기능을 들 수 있다. 이 기능으로 부동산에 대해 잘 모르는 일반인들도 이 어플 하나만 있으면 신경 쓰지 않아도 부동산에 대한 필요 사항들을 체크, 관리가 가능해진다.
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  부동산어플 임차 in 세입자지키미에 자세한 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있다. 

임차in - 세입자 지키미 - Google Play 앱

  3-2. 확정일자 정보연계 시범사업

 

  이것은 세입자의 전세 보증금을 안전하게 지키기 위하여 한국부동산원, 국토부, 우리은행에서 올해부터 시작하는 시범 사업으로 은행이 주택담보대출 심사를 진행하기에 앞서 해당 주택의 부여된 확정일자와 보증금 액수를 확인한 뒤에 대출이 실행해 주는 제도이다. 정부는 올해부터 집주인이 집을 담보로 대출을 신청하여 심사하는 과정에서 담보 대상주택의 부여된 확정일자 유무 확정일자가 있는지 없는지에 대해서 확인한 후 대출을 실행될 수 있도록 절차를 바꾸었다. 예를 들면, 주택 가격 6억, 전세금 4억의 임대차 계약이 성사되고, 세입자가 확정일자를 신청한 날 집주인이 대출을 실행했다고 하면 은행은 은행 그리고 국토부에서 운영하는 부동산 거래관리 시스템을 통해 임대차 계약 내용을 확인 후 집주인에게 2억만 대출해 주어 세입자의 보증금을 더 안전하게 지켜주도록 한 것으로 하루차 전세 사기를 보다 근원에서 예방할 수 있는 방법으로 많은 기대를 받고 있다. ​
  그리고 또 이 사업으로 그동안 집주인의 동의가 있어야지만 미납된 국세 열람이 가능했던 것을 4월부터는 바뀌어 동의 없이도 전국 세무서에서 직접 국세 미납에 관한 정보를 확인할 수 있게 되었다(하지만 서울 기준으로 보증금이 500만 원, 그 외 지역 2천만 원 미만인 경우에는 열람이 어렵다).

4. 마치며

  “하루차 전세사기”는 결국 모르면 나만 손해요 후회해도 아무 소용이 없다! 사기를 예방할 수 있는 방법들을 미리 알고 대비하는 것만이 고생하지 않는 방법이다. 다행인 것은 올 해부터 정부에서 아주 바람직한 사업을 시행해서 어느 정도 사기를 방지할 수 있는 제도적인 장치가 마련되었다는 것이다. 하지만 그 무엇보다도 이런 사기를 예방하기 위해 평소에 준비하는 태도가 가장 중요할 것이다. 상대방이 너무 좋은 조건을 제시하거나, 좋은 매물이 너무 싸게 나왔다든가 등의 경우는 주의하거나 보수적으로 판단하고, 부동산 전문가나 임차 in 세입자지키미 같은 어플을 사용해서 분별력을 키워 안전한 매물을 시세대로 안전하게 거래하는 것이 내 재산을 보호하는 방법이라고 할 수 있겠다.